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观点|未来楼市“稳”字当先,区域温差或将拉大

2019-05-08 08:26

从楼市4月和5月首周的表现看,“稳”楼市是国家的基本态度,“一城一策”弹性调控虽有利于维稳楼市,但将进一步深化地区分化趋势。
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  ——盘和林

  3月开春,北京(楼盘)等部分一线城市楼市回暖,但从4月的统计数据看,热度有所下降。据中国指数研究院月度数据,4月楼市整体成交量环比下降,库存总量环比上升2.8%,全国土地市场成交量同环比均缩水,楼市整体略有下落。

  那么,今年一季度楼市回暖究竟是纯属偶然,还是回调的“先兆”?楼市未来走向将会如何?

  在笔者看来,2019年一季度,楼市之所以出现“量价齐升”的现象,主要有三方面原因:

  首先,有人误导信贷政策有所放松,使得民众产生预期偏差,引发偏差消费;

  其次,正所谓“每逢佳节必花钱”,春节期间,不论是心理、环境还是手中握有的资金,都会刺激民众的消费行为,加之房地产企业的营销活动,最终导致房地产市场小幅回暖;

  最后,从消费结构看,开盘项目大都是刚需及刚改项目,这部分需求由于结婚、养老、上学等不可抗因素会逐步释放,形成房地产市场的支撑。

  事实上,作为楼市“小阳春”的惯性运行区间,4月和5月的楼市走向尤为重要,综合来看,未来楼市“稳”依旧是基调,地区分化是特点,稳中波动是长期趋势。

  在楼市发展现“小阳春”后,4月召开的_____工作会议再次强调“房住不炒、一城一策”,事实上是对楼市回暖的官方回应,也是对楼市表现的一种预警。从货币政策上来看,2019年第一季度,货币政策整体上稳中有松,最新召开的中央财经委员会第四次会议指出,货币政策要松紧适度,根据经济和价格变化形式预调微调。笔者认为,当前,相机抉择的货币政策,某种程度上有利于房地产市场表现,但楼市温度的遥控器仍然握在国家手中,从国家的态度来看,“稳”将是房地产市场长期态势。

  据中国指数研究院数据,2019年4月,全国百城住宅价格环比上升0.28%,涨幅较上月微幅上升,库存总量环比上升2.8%,其中,一二线城市楼市成交量同比上升,三线城市则同比下降。5月第一周,楼市交易整体遇冷,各城市成交量均下行,其中,北京地区降幅达60%;全国40大中城市市场土地供应量减少25%,其中主要城市成交量减少63%,出让金环比减少62%。

  从楼市4月和5月首周的表现来看,较一季度而言,房地产市场上扬的惯性正在减弱,短期内若没有政策的刺激,楼市“小阳春”势头或将逐步衰减。需要指出的是,楼市能够弹性回稳的一个重要原因是“一城一策”的“收放自如”。

  一方面,热点城市的调控政策正在逐步升级,例如,辽宁丹东(楼盘)规定商品住房销售价格涨幅,陕西西安(楼盘)收紧公积金提取要求,江苏苏州(楼盘)土地拍卖设定限价等;另一方面,部分楼市降温明显的城市或者楼市本就相对低迷的城市却有所松绑,例如浙江宁波(楼盘)和___呼和浩特(楼盘)正在持续的加大住房的补贴力度。在笔者看来,这样因地制宜的弹性调节,使得楼市总体上不会出现大涨大跌,从而保持长期稳定。

  需要注意的是,也正是因为“一城一策”的存在,楼市的地区分化将会更加明显。比如,在土地供求规模总体走低的情况下,长三角地区和珠三角地区的土地市场热度不减,高溢价地块层出,这也意味着该地区的市场后续或将上扬,而辽宁沈阳、辽宁大连(楼盘)、山东济南(楼盘)等库存压力较大的城市,楼市走势或将不容乐观。

  此外,自2019年开年以来,刚需和刚改项目成为房地产市场主流,这事实上反映出两点:首先,在未来可以预见的一段时间内,人口可以形成对房地产市场的支撑,类似湖北武汉(楼盘)、河南郑州(楼盘)、安徽合肥(楼盘)等人口基数较大的城市,未来一段时间内,房地产热度仍会持续。其次,刚需和刚改项目受追捧,一方面反映出居民对房地产市场持谨慎态度,另一方面,经济大环境对未来收入预期的影响,影响到了居民的消费结构和消费水平。

  因此,窃以为,从楼市4月和5月首周的表现看,“稳”楼市是国家的基本态度,“一城一策”弹性调控虽有利于维稳楼市,但将进一步深化地区分化趋势。在未来,人口以及地区开发情况将对地区间楼市差异产生重要影响。